导读：过度的商业开发破坏将游客对景点文化的体验，而过分强调文化，不在商业开发上下功夫，照搬固化的商业模式，会让旅游昙花一现，缺乏持久的生命力。只有让文化与商业有机结合才能让旅游景点拥有持久的生命力。

传统城市商业的合理运营方式是出租为主甚至只租不售，以便控制业态，保证持续经营。旅游商业，由于其附加了旅游吸引的因素，其业态整体控制和管理更为重要。这要求投资商有较大的资金实力和旅游商业的经营管理能力，而目前国内的旅游商业地产投资商大部分是传统住宅地产或其他行业转入的，多以地产为导向，对旅游项目的投资预估不足，缺少旅游项目运营意识和持续投资计划。基于我国旅游业的良好前景，未来旅游商业地产的发展也必将经历重整和优胜劣汰。

旅游商业基础分析旅游商业 VS 传统商业

旅游商业(Travel Business)：是将传统商业业态与旅游元素结合，形成具有旅游、休闲特性的特殊商业经济活动。是商业特色化、主题化发展的结果。

旅游商业地产：主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐等建筑物及相关设施。

旅游商业产品形态分析

根据旅游商业产品的复合程度可将其分为单体旅游商业与复合旅游商业两类。

【单体旅游商业】围绕“食、住、游、购、娱”等消费需求，服务于游客的具有地域特色的商业业态。

【复合旅游商业】主要分为依托型及目的地型两种复合旅游商业。

依托型：依托某一旅游集散地或旅游区，除度假区外，基本都是快进快出，满足购物需求为主，餐饮次之。

目的地型：自身即为旅游目的地，除专业市场的明显购物性外，基本都是多元业态均衡发展，餐饮休闲和住宿比例较依托型大幅增加。

旅游商业案例分析主题公园旅游商业案例—常州嬉戏谷

概况：位于常州市武进太湖湾旅游度假区内，是一座国际动漫游戏体验博览园。定位鲜明，目标以满足中国互联网用户的庞大娱乐需求为主，定位为体验型主题公园，与世纪品牌“迪斯尼”及“环球影城”形成差异，注重现代数字文化互动体验。

【业态分析】嬉戏谷商业主要分为三类：商街片区、散点店铺、散点摊贩

散点摊贩

品类：多为水、美食小吃等，含少量小型纪念品类购物

布局：设置于各大片区，无处不在

散点商铺

品类：多为餐饮，含少量休闲餐饮

布局：主要设置于园区后部片区，提供2-3小时游览后餐饮服务

商街片区

品类：购物类的非目的性消费品为主，如主题纪念品等

布局：多设置于游客必经的“要塞”

主题公园依托型旅游商业，目标消费群体以一日游的观光娱乐客群为主，其中旅游商业以满足游客娱乐过程中的短时的餐饮、购物需求为主，且带有明显的主题性。

度假区旅游商业案例—万达长白山度假区

【概况】长白山国际度假区的中心，由滑雪服务中心、大剧院、商业街、娱乐中心、温泉洗浴中心、公寓式酒店及人工湖等设施组成。通过借鉴欧美滑雪小镇的形式，充分体现了国际级旅游度假区的高端品质。

【业态分析】集购物、餐饮、休闲娱乐、服务等业态。

购物：永辉超市、屈臣氏、热风、西遇、雪友、LEXON、H&B保健品、新秀丽、宝岛眼镜、品牌皇封参、老参堂、万河参茸、杰克琼斯、ONLY、VM、SLT、劲霸、 马克华菲等

餐饮：必胜客、KFC、麦当劳，汉拿山烤肉、德庄火锅、黄记煌三汁焖锅、山景咖啡厅等

休闲娱乐：万达院线、大歌星、大玩家等

服务：汉拿山温泉、旅行社服务等

【商业特征】

商业业态在城市综合体的基础上增加了旅游特色购物，服务类较高，服务人群以观光度假客及别墅业主为主

购物类产品在典型城市产品（屈臣氏、热风等）的基础上，增加特色产品：品牌皇封参、老参堂、万河参茸等；

同时，基于养生度假区的特点，增加了大量养生保健产品的销售

餐饮以特色小型餐饮为主，符合中高端度假人群对餐饮的精致要求，同时必胜客等大型西式快餐可满足旅游观光人群的需求

休闲娱乐，以结合当地特色，利用当地温泉资源，增加温泉及周边服务；基于度假区倚靠长白山特点，内设当地旅行社，进行特色游线服务

度假区依托型旅游商业，目标消费群体以旅游度假客群为主，其停留时间较长，商业配套需满足其在度假期间的餐饮、休闲娱乐、旅游服务和购物等多元需求，同时，还需考虑度假区别墅业主的日常生活需求。

城市旅游商业案例—成都宽窄巷子

【概况】位于成都市青羊区长顺街附近，由宽巷子、窄巷子、井巷子平行排列组成，全为青黛砖瓦的仿古四合院落，这里也是成都遗留下来的较成规模的清朝古街道，与大慈寺、文殊院并称为成都三大历史文化名城保护街区。

【业态分析】集购物、餐饮、休闲等业态。

【商业特征】

注重成都文化与时尚需求的结合，既保留了老成都的文化内涵，又融入了西方文化和时尚业态

餐饮休闲业态为主，中式、西式、私房餐饮、休闲会所等，以院落为主

购物业态较少，以小店铺为主，同时通过花车进行了一定的弥补，商品特色明显，以结合城市文化的创意时尚商品为主

城市旅游商业，目标消费群体城市居民和外来游客兼具，一般都是能代表该城市特点的旅游商业消费地，其建筑、业态、活动等都具有较明显的城市特征。有两种，一种为餐饮和休闲娱乐是主导业态，如新天地，客群中城市居民比重较大，重复性消费较之其他旅游商业更明显；一种为购物是主导业态，如上海南京路，客群中外来观光客比重较大。

旅游商业的发展趋势近年，随着消费市场的升级让产品不断分层，高科技的应用让旅游业悄然发生变化。从整个旅游行业来看，中国旅游业也不再单一发展业务，多元、跨界发展成为各个业态的主旋律，个性化、品质化产品成为旅游企业布局的重点。而旅游商业发展则随着消费市场的升级，更着眼于休闲性、体验性等方面，而规模与体量亦趋向于多元化、综合化与规模化。

【旅游商业发展趋势】

在旅游中的作用更重要

休闲性、体验性更突出

地域文化性或主题性更明显

趋向综合化、规模化

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