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旅游路济南旅游路“富人区”的概念,被人玩坏了(济南中创开元山庄是富人区吗)

admin china-cq.cn 2021-04-05 01:42:37 本文有1868个文字,大小约为9KB,预计阅读时间5分钟

在济南楼市里,有很多带有感情色彩的地标词汇。

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比如提到泺口,很多人对之印象很差,这里棚户区和城中村较多,而且改造速度缓慢;再比如提到旅游路,很多人会想到“富人区”,脸上会表露出向往的神情。

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辅仁片区实景图

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旅游路很长,西起舜耕路,东至孙村立交,东西跨度约有30公里。既途经较为成熟的奥体片区,也从彩石片区的大片荒地中穿过。并不是旅游路沿线所有楼盘,都有资格称之为“富人区”。

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但总有一些开发商喜欢炒概念、蹭热点,只要靠近旅游路,不管周边有没有成熟配套、不论产品好坏,都敢喊出“富人区”的口号。

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旅游路示意图

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旅游路只是一条普通的马路,对于“富人区”的冠名,盛名之下其实难副。参考君通过这篇文章,跟大家一起梳理下,旅游路被称为“富人区”,因何而起,谬又在何处。

NO. 1

济南“富人区”区的变迁

1998年以前,济南还处于福利分房的时代。

那个年代的房子,没有电梯,户型千篇一律,而且户型通常较差。因为是福利分房,房价都比较便宜,那时候没有“富人区”的概念。

大概2000年左右,在燕子山西路和环山路一带,崛起了一批以开元山庄、永大清华园、中润裕华园等为代表的高端住宅。这些楼盘户型合理、配套齐全、绿化率较高、物业服务好,在房屋建造方面充分考虑了舒适性和私密性,是济南当年最为高档的小区,当然价格也是最贵的,这里是济南最早的“富人区”。

严格来说,这几处小区距离旅游路也不远,但大家还是习惯把这这里称之为环山路。

环山路实景图

2005年,景观大道-旅游路被打通,沿线山地自然起伏,植被富有层次,吸引了众人目光。

旅游路的西段部分,因为紧靠千佛山、佛惠山、金鸡岭等优质自然资源,涌现了阳光舜城、千佛山熙园、国华东方美郡、银丰山庄等高端住宅区,这里是旅游路早年前的“富人区”。

旅游路实景图

2009年,济南承办第十一届全运会,市政府随之东迁到奥体片区。旅游路南侧的海尔绿城,凭借“全运村”的黄金招牌赚足了眼球,崛起为济南新的“富人区”,而且持续至今。目前海尔绿城二手房均价多在2.8万-5万之间,一套稍微看上眼的三居室,总价400万起步。

除此之外,旅游路的辅仁路段,也崛起了一批以东山墅、紫麟阁、原山九号、康桥逸城等代表的“富人区”。只是这片区域相比海尔绿城,名气小的多。但从目前在售房源的单价、总价来看,并不逊色于海尔绿城。

纵览济南近20年来的豪宅变迁史,似乎可以得出一个结论:济南富人区多集中在南部,住南不住北的老话,仍在冥冥之中影响着济南的楼市格局。

另外,济南的富人区似乎是沿着旅游路一路向东,那么将来,旅游路的汉峪路段、彩石路段等,有无可能崛起为下个“富人区”?

NO. 2

“富人区”的形成非一朝一夕

旅游路的环山路段、舜耕路段、辅仁路段、奥体路段,能发展成“富人区”,或者说是高房价区域,原因有很多。

比如环境较好的先天优势;楼盘密度较低、整体的居住舒适度较高;政府鼎力开发、配套齐全;周边聚集大量政、商人士,已形成一定的圈层等等。

以旅游路奥体路段的海尔绿城为例,小区西侧是琵琶山、东侧是王八盖子山,自然环境得天独厚。中央广场已开业多年,商场内商品质量上乘,吃喝玩乐一应俱全。学区配套方面,龙奥学校硬件设施标准非常高,玫瑰园北侧的配建学校未来也将投入使用。

中央广场实景图

海尔绿城规模很大,有七大园区,整体的容积率很低,居住舒适度高。在七大园区中,仅有百合园的北区和锦兰园的南区有18层住宅,其他园区像桂花园、麗园、玺园、玫瑰园、御园等,均为密度更低的洋房或别墅产品。

海尔绿城的很多业主,有不同程度的“住宅收藏癖”,简单来说多位业主在海尔绿城有着多处房产,这可不是一般的有钱,那是相当有钱。

海尔绿城玫瑰园、玺园实景图

龙洞片区近10年来得到政府的鼎力开发,经十路、旅游路、龙鼎大道等交通要道纵横交错,地铁3号线在片区内设有3座地铁站。片区内建有行政中心-龙奥大厦、体育中心-奥体中心等,鼎秀家园、鑫源山庄、西江华府等政府和事业单位宿舍聚集在片区南部。

在这里,走在大街上,碰到张局、王局,一点都不稀奇。

龙奥大厦实景图

旅游路的奥体路段附近,正形成以多个单位宿舍为代表的政界和以海尔绿城为代表的商界两种圈层。所谓的“富人区”,不仅是表面意义上的房价有多高,而是在这里居住人的身价,这才是“富人区”真正的核心所在。

很多汉峪、彩石的楼盘,宣传自己楼盘地处“富人区”,或是未来“富人区”的重要组成部分。那么,这几处区域的楼盘,有无成为“富人区”的潜质,又会不会成为新的“富人区”?

NO. 3

大小汉峪、彩石会是下一个“富人区”吗?

汉峪片区的旅游路段,分为大汉峪和小汉峪两个组团。

小汉峪实景图(2019年10月份拍摄)

汉峪片区高容积率、未来交通拥堵的槽点是抹不掉的硬伤。

参考君去年曾发文分析过其较高的容积率,汉峪片区规划人口密度高达22594人/平方千米,是济南市现人口密度的26倍!在大汉峪,大高层楼栋随处可见,部分小区容积率非常高,社区的宜居性一般,未来片区内交通会非常拥堵。

目前汉峪金谷周边已经十分拥堵,未来随着入住人口增多,拥堵是常态。

汉峪片区实景图

与此同时,大汉峪很多楼盘的户型大小不一,既有不足100㎡的两居室,又有200㎡的大四居,这容易导致片区内圈层不统一。像大汉峪的某楼盘,因为物业管理宽松,已经沦为群租房小区,难言富人区。

汉峪片区实景图

小汉峪的硬伤在于新建楼盘体量较小,周边生活配套相对欠缺,而且交通主干道-凤凰路将小汉峪一分为二,道路两旁的噪音污染很难避免。小汉峪的户型整体偏改善,户型建面多在140㎡以上,将来圈层较为统一。

小汉峪实景图(2019年10月份拍摄)

彩石片区的旅游路段,已经出东部绕城高速了。

这里有未来成长为富人区的潜质,比如依山傍水、环境较好,地块的容积率整体偏低等,但是目前的开发热度较小,各种配套设施非常匮乏。或许未来10年后,彩石片区会崛起一篇新的富人区,但是目前,远远谈不上。

彩石片区实景图(2019年夏天拍摄)

就像片区内的龙山希思庄园,楼盘南侧即是群山,自然环境非常好。两个地块的地上容积率仅为0.8,容积率低于1的地块在济南已经绝版了,产品设计总体也不错。

但因为周边配套极为匮乏,生活不便,济南富人群体对这里的认可度较低,导致这里的别墅非常难卖。这处项目2014年就拿地了,现在都2020年了还未卖完。

龙山希思庄园地块A一期示意图

济南的“富人区”,并不是随随便便就可以形成的,一定是天时、地利、人和等因素综合作用的结果。

大小汉峪、彩石片区,未来或许根本达不到海尔绿城的高度,因为济南只有一个龙洞片区。至于济南新房市场里那些“富人区”的传说,更多是因为有些楼盘前些年拍了高价地,为了高价卖房拯救自己脱离苦海,讲起了“富人区”的故事。

济南旅游路“富人区”的概念,显然被玩坏了。

大汉峪实景图(2019年夏天拍摄)

当年济南东拓,一条旅游路造就了不少的富人区;但旅游路很长,又不尽然全部楼盘都是富人区,产品一般的比比皆是。更何况,新时代下,济南城市发展的格局已经在发生变化,旅游路早就下一个富人区的难度越来越高。

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